Rufen Sie uns an! Tel. 030 8099880

Aktuelles - Kanzlei vom Brocke in Berlin-Lichterfelde

Immobilienerwerb

Приобретение недвижимости

Der Erwerb von Immobilien in Deutschland durch Ausländer, insbesondere aus Russland, unterliegt grundsätzlich keiner Begrenzung.

Приобретение недвижимости в Германии иностранными гражданами, в т. ч. и из России, не подлежит каким-либо ограничениям в принципе.

Im Gegensatz zur Russischen Föderation sind - abgesehen von wenigen Ausnahmen wie dem Erwerb von Erbbaurechten - Gebäude automatisch mit dem Grundstück verbunden; deshalb erwirbt der Käufer immer mit dem Grundstück auch das Gebäude. Der Übergang einer Immobilie an einen neuen Eigentümer erfolgt erst nach entsprechender Eintragung des Eigentümers im Grundbuch. Der Anspruch auf den Erwerb des Eigentums durch den Käufer wird mittels einer von den Parteien vereinbarten Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch gesichert.

Но в отличие от положений законодательства РФ – за такими немногими исключениями как приобретение наследственного права застройки – в Германии здание неразрывно связано с земельным участком. Поэтому покупатель, приобретая земельный участок, всегда покупает и здание. При этом переход недвижимости к новому собственнику происходит только после соответствующей регистрации собственника в земельной книге. Обеспечение претензии покупателя на приобретение права собственности на недвижимость стороны договора осуществляют при этом посредством внесения предварительной записи о переходе права собственности на недвижимость в земельную книгу.

Erst nach der Eintragung der Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch kann – vom Eintritt anderer Voraussetzungen abgesehen – der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt werden. Wenn die Parteien die Eintragung der Eigentumsverschaffungsvormerkung und die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen nicht abwarten wollen, können sie den Kaufpreis ggf. auf ein Notar-Anderkonto einzahlen. Der Notar darf ein Notar-Anderkonto in der Regel jedoch nur anbieten, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, beispielsweise wenn das Notar-Anderkonto zur Sicherung der vorzeitigen Besitzübergabe an der Immobilie erforderlich ist.

Только после внесения предварительной записи о переходе права собственности на недвижимость в земельную книгу – помимо наступления прочих условий – покупная цена может быть выплачена продавцу. В тех случаях, когда стороны договора не желают дождаться внесения предварительной записи о переходе права собственности в земельную книгу и наступления прочих условий оплаты, они могут внести покупную цену на доверительный счет нотариуса. Обычно нотариус имеет право предоставлять доверительный счет только при наличии обоснованного интереса в обеспечении обязательств из договора, например, в случае, когда доверительный счет нотариуса требуется для обеспечения досрочной передачи владения недвижимостью.

Im Kaufvertrag einigen sich die Seiten über den Übergang der Haftung für das verkaufte Objekt vom Verkäufer auf den Käufer (sog. Stichtag). Beim Verkauf gebrauchter Immobilien, insbesondere Wohnungen, wird die Immobilie in der Regel unter Ausschluss der Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufgegenstandes verkauft. Der Gewährleistungsausschluss gilt jedoch aufgrund gesetzlicher Bestimmungen nicht, wenn der Verkäufer vorsätzlich oder grob fahrlässig handelt.

Также в договоре купли-продажи стороны договариваются о переходе ответственности за проданный объект от продавца к покупателю (т. н. "день передачи"). При продаже недвижимости, особенно квартир, на вторичном рынке недвижимость продается обычно с исключением претензий и прав покупателя в отношении материальных недостатков предмета купли-продажи. Но согласно положениям действующего законодательства исключение гарантий невозможно при умышленных действиях продавца или его действиях по грубой неосторожности.

Außerdem bleiben von dem Haftungsausschluss Schadenersatzansprüche des Käufers bei Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit unberührt, die auf einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers oder einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verkäufers beruhen und wegen zugesicherter Eigenschaften bzw. Garantien des Verkäufers betreffend den Vermögensgegenstand.

Кроме того, в силе остается право покупателя на возмещение ущерба в случае причинения вреда его здоровью, жизни или нанесения телесных повреждений в результате умышленного или неосторожного нарушения своих обязанностей продавцом или его законным представителем или подручным и при несоответствии гарантированного продавцом качества продаваемого имущества.

Wegen des Kaufpreisanspruchs unterwirft sich der Käufer in der Regel dem Verkäufer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen und ermächtigt den beurkundenden Notar, dem Verkäufer jederzeit nach dem Fälligkeitszeitpunkt eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde des Kaufvertrages auf Kosten des Käufers zu erteilen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer mit der vollstreckbaren Ausfertigung des Kaufvertrages die Zwangsvollstreckung wegen des Kaufpreises in das gesamte Vermögen des Käufers betreiben und ihm z. B. Bankkonten sperren kann.

В отношении права продавца на покупную цену покупатель обычно подчиняется немедленному принудительному исполнению договора на все свое имущество и уполномочивает заверяющего нотариуса выдать продавцу за его счет дубликат договора с исполнительной надписью в любое время после наступления срока оплаты. Этим продавец получает право осуществления принудительного взыскания покупной цены со всего имущества покупателя, например, он может заблокировать банковские счета покупателя.

Der Verkäufer unterwirft sich dagegen wegen des Anspruchs des Käufers auf Übergabe des Kaufgegenstandes ebenfalls in der Regel der sofortigen Zwangsvollstreckung und ermächtigt den Notar, dem Käufer jederzeit nach dem Stichtag eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages auf die Kosten des Verkäufers zu erteilen. Dies bedeutet, dass auch der Käufer keine Räumungsklage beim Gericht erheben muss, sondern mit der vollstreckbaren Ausfertigung des Kaufvertrages die Räumung des Kaufgegenstandes gegen den Verkäufer betreiben kann.

Продавец, в свою очередь, обычно также подчиняется в отношении права покупателя на передачу предмета купли-продажи немедленному принудительному исполнению договора и уполномочивает заверяющего нотариуса выдать покупателю за его счет дубликат договора с исполнительной надписью в любое время после наступления срока передачи предмета купли-продажи. Этим покупатель получает право осуществления принудительного освобождения недвижимости без обращения в суд.

Die Kosten des Kaufvertrages trägt in der Regel der Käufer. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen haften jedoch beide Vertragschließenden für die Grunderwerbsteuer und die Kosten des Vertrages als Gesamtschuldner. Dies bedeutet, dass das Gericht, das Finanzamt und auch der Notar auch den Verkäufer zu Zahlung der Kosten heranziehen können, wenn der Käufer die Kosten nicht übernehmen will oder kann oder nicht greifbar ist.

Обычно все расходы по договору купли-продажи несет покупатель. Но согласно положениям действующего законодательства обе стороны договора несут солидарную ответственность по оплате налога на покупку земельного участка и всех расходов, возникших в связи с заключением и оформлением договора. Это означает, что суд, налоговые органы, а также нотариус могут привлечь продавца к оплате соответствующих расходов в случае, если покупатель не хочет или не может оплатить эти расходы или же находится вне пределов досягаемости.

Wir erstellen die Kaufverträge zweisprachig in deutscher, russischer, englischer sowie polnischer Sprache und führen Beratungen und Beurkundungen zweisprachig durch.

Мы составляем договоры купли-продажи недвижимости на двух языках – на немецком и русском, английском или польском. Предоставление консультаций и нотариальное заверение документов осуществляются нами также на двух языках.

Der vorstehende kurze Überblick über den Immobilienerwerb in Deutschland ersetzt eine professionelle individuelle Beratung nicht. Bitte wenden Sie sich dafür an unser Büro.

Quelle: Dr. Olga Engelking

Краткий обзор приобретения недвижимости в Германии, представленный выше, в любом случае не сможет заменить профессиональную индивидуальную консультацию в Вашей конкретной ситуации. Пожалуйста, обращайтесь в нашу нотариальную контору.

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Общество с ограниченной ответственностью ( ООО/ ГмбХ)

Für die Gründung und die Registrierung einer GmbH ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Das Mindeststammkapital beträgt 25.000 €. Für die Registrierung der Gesellschaft ist zunächst die Einzahlung mindestens der Hälfte des Stammkapitals (12.500 €) ausreichend.
Der Geschäftsführer einer GmbH braucht keine Arbeits- und Aufenthaltserlaubnis und kann auch in Russland ansässig sein. Vor der Beurkundung prüfen die Gründer der GmbH den Namen und den Unternehmensgegenstand auf Unterscheidbarkeit und Namens- und Markenrechte. Die deutschen Industrie- und Handelskammern sind den Gründern gerne bei der Prüfung behilflich.

Для учреждения и регистрации общества с ограниченной ответственностью требуется нотариальное засвидетельствование. Минимальный размер уставного капитала составляет 25 тыс. евро. Для регистрации общества достаточно внести не менее половины уставного капитала (12,5 тыс. евро). Исполнительному директору общества с ограниченной ответственностью не требуется вид на жительство и разрешение на работу в Германии -- он может проживать и в России. До нотариального заверения учредители ООО проверяют название предприятия и предмет предпринимательской деятельности на различимость и соответствие нормам защиты торговых марок. Немецкие торгово-промышленные палаты всегда окажут учредителям помощь в соответствующей проверке.

Die Gründer unterschreiben zunächst bei dem Notar die Gründungsurkunde und der Geschäftsführer die Anmeldung der GmbH bei dem Handelsregister zur Registrierung der GmbH. Nach der Beurkundung bei dem Notar der Gründungsurkunde eröffnen sie ein Bankkonto für die GmbH in Gründung und zahlen das Stammkapital ein. Nach der Einzahlung belegen sie dem Notar die Einzahlung des Stammkapitals in der Regel durch die Vorlage eines Kontoauszuges.
Danach veranlasst der Notar die Registrierung der GmbH. Der vor der Eintragung der Gesellschaft in das Handelsregister in ihrem Namen Handelnde haftet dafür persönlich (Handelndenhaftung).

Die Gesellschafter haften auch nach Eintragung für einen bei Handelsregistereintragung auf das Stammkapital entstandenen Fehlbetrag (Unterbilanzhaftung).

Вначале учредители подписывают у нотариуса учредительный договор, а исполнительный директор – документ о регистрации ООО. При наличии свидетельства о регистрации открывается банковский счет для ООО на этапе учреждения и вносится уставной капитал. В качестве доказательства внесения уставного капитала учредители обычно представляют нотариусу выписку с банковского счета. Затем нотариус инициирует регистрацию ООО. Лицо, действующее от имени общества до его регистрации в торговом реестре, несет личную ответственность за все соответствующие действия. После регистрации общества в торговом реестре учредители также несут ответственность за недостающую сумму установного капитала.

Der vorstehende kurze Überblick ersetzt eine professionelle, individuelle Beratung nicht. Bitte wenden Sie sich dafür an unser Büro.

Quelle: Dr. Olga Engelking, Investieren in Deutschland - Fahrplan für russische Unternehmen, Deutsch-Russisches Forum e.V.

Краткий обзор, представленный выше, в любом случае не сможет заменить профессиональную индивидуальную консультацию в Вашей конкретной ситуации. Пожалуйста, обращайтесь в нашу нотариальную контору.